怪了！半年降35万元！中心+地铁！海珠二手房1年多都没卖掉
在刚过去的5月，广州二手房总成交4692套（不含南沙、从化），环比下滑9.7%。价格方面，本月二手住宅网签均价为27023元/㎡，基本与上月持平。
有意思的是，现在外围区除了在新房销售方面“称霸”全市，二手房成交成绩也十分喜人，单是番禺一个区就卖出858套，占全市总成交近两成，花都、从化成交也超700套。
*数据来源：广州中原研究发展部，不含南沙、从化
但乐居君始终认为，在中心区新房价格高、货量少的情况下，购房者转移到外围区买新房亦无可厚非，但在二手房选择方面，刚需买家还应首选中心区。
即使单价高，也可以选择二手小户型先“上车”，毕竟中心区二手房的地理位置、生活便捷度是外围区所不能媲美的~
近日，乐居君走访海珠多个二手小区，发现不少有一定楼龄的小区房源仅“2字头”，首付约50万元便可拿下一套，但这些房源有的已挂牌一年多、有的降价了35万元都还没卖出。
究竟是怎么回事？我们马上来看看！
距地铁10分钟步行路程+配套成熟
首付仅51万元 一年多还没卖出
龙祥大厦一套71㎡的三房一厅单位，售价170万元，折合23797元/㎡，三成首付即51万元。
该房源已于2018年2月在中介平台上挂牌，至今已超1年尚未卖出。
其实该房源地理位置不错，距离地铁8号线赤岗站仅10来分钟步行路程。大厦路口就有一公交车站，可通达海珠、天河及越秀等区。
配套方面，龙祥大厦周边有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院；学校有海珠区第二实验小学、海珠实验中学、海珠区龙涛小学等，而龙祥大厦的对口学位落在龙涛小学，该校为一所全日制民办学校。
|图为海珠区龙涛小学
虽然该大厦至今已有23年楼龄，但按理来说，以其开车到江南西商圈、天河CBD、琶洲时间都在10分钟左右的优越位置，为什么单价仅“2字出头”，仍卖了一年都卖不出？
可以说，高楼层+没电梯是其致命硬伤。
房源位于10楼（是的，你没看错
|大厦楼梯十分昏暗
也正是由于平台的存在，导致大厦无法加装电梯。该房源业主就是因为年纪渐大没办法经常爬楼梯，才有了卖楼梯房买电梯房的想法。
在乐居君爬上10楼后，中介突然告知业主不在家，因此无法进去看房。但从链家网站可以看到，房源墙壁、地砖尚算比较新和干净。
|图片来源：链家
不过房源的户型就非常“麻麻”了。客厅将三个卧室分割在两侧，不能做到动静分离。其中一个卧室还对着厨房和厕所，干湿不分离。
按照原本的设计，住户要经过其中一个卧室才能出阳台，但后来业主改造成从阳台进卧室，每天进出阳台收晾衣服的人都会对这个卧室的住户造成一定骚扰，不能保证私密性。
除此以外，房源还有一个卧室是暗房，它没有窗户，无论白天或黑夜，只要进了房间就要开灯。
综上，该房源楼层高，后期不能加装电梯，户型槽点多，但胜在地理位置优越，总价低，买不买得过就见仁见智了。
值得一提的是，龙祥大厦同时还有2套房源在售，位于7楼，比10楼这套房源贵约3000元/㎡。
距昌岗地铁站仅500多米
业主半年降价35万元
位于昌岗地铁站附近的晓园新村一套68㎡两房单位于今年1月在中介网站挂牌，售价195万元，折合28476元/㎡。
中介称此房源最早报价为220万元，但近期业主降到195万元。“业主表示，房源底价为185万元。”中介透露。也就是说，若房子以185万元成交，其单价低至2.7万元/㎡。
晓园新村建于2005年，至今14年楼龄。其同样处于老城区海珠，生活配套完善，出行便利，对口学校是晓园小学、晓园中学，其中晓园小学为区一级学校，晓园中学为市一级学校。
与刚才龙祥大厦不同的是，晓园新村采取大院式管理，小区内有绿化，住户平时可以在小区散步或在凉亭休息。
本次乐居君看的这套房源位于5楼。同样地，此房源所在大楼没有电梯，但同小区内已有楼在加装电梯，所以此房源亦有望成为电梯房。
|大楼外观
|小区楼道也十分昏暗
与龙祥大厦房源相比，晓园新村这套户型比较方正，但卫生间与厨房连在一起，想要上卫生间必须经过厨房。
|图片来源：链家
目前业主已搬离，没有家具的缘故，整个房子显得很宽敞。中介表示，小区内有同户型的业主将客厅与阳台之间的墙壁打通，这样空间会显得更大。
|客厅
|房间
|厨房
|卫生间
|阳台
中介称，如果买齐家具将房子出租，最高可租到3200元/月。乐居君查阅相关网站得知，该小区70㎡三房可租到3600元/月。
同时，晓园新村晓园南近两年在链家共成交6套二手房，最高成交价177.9万元，大部分房源成交价均低于挂牌价。
目前小区内还有一套精装68㎡两房出售，报价210万元。
总结下来，此房源所处楼层不算高，对口学校为区一级、市一级学校，距离地铁站也近，还有小区绿化，未来或会加装电梯，如果不介意房源太旧的话，刚需买家可考虑入手。
处双地铁交汇+保养较新
业主近期降价12万元
距离地铁2号线江泰路站约3分钟步行路程的民泰阁，2018年11月挂牌一套房源，户型为63㎡两房，总价175万元，折合27297元/㎡。
|小区外观
民泰阁周边有晓港西马路小学、晓园中学等教育配套，商业方面，则有基盛万科里。未来市区地铁大环线11号线亦在江泰路设站，预计会为该片区带来更多人流。
民泰阁于1996年建成，至今23年楼龄，为楼梯楼。本房源位于9楼，与龙祥大厦一样，由于大楼有平台，所以加装电梯也十分困难。
|大楼平台
业主因岁数大，近期已在海珠买了电梯房，故将此房源出售。但由于新房还没装修完，所以业主仍在此居住。
从户型图可以看到，房源与上面的晓园新村相差无几，同样是厨房与卫生间连在一起，往里依次是客厅、卧室和阳台。
|图片来源：链家
由于业主长期自住原因，此房源是乐居君踩盘当日遇到保养得最好的。马上来看看实景图~
|客厅
|厨房
|洗手间
|卧室
|业主在阳台还做了个小水池养鱼
更让人意外的是，由于此房源在顶楼，可在天台拥有属于自己的位置，在这里种种菜养养花也是挺好的~
|左图为本房源业主拥有位置，右图为其他业主围起来的“花园”
房子保养较好，不用再另外大装修，在楼顶还可以拥有自己的小天地、距离地铁仅3~4分钟步行路程......除了楼层高，乐居君认为此房源没什么太大的毛病。
值得一提的是，此房源最早报价187万元，现报价175万元，降了12万元。小区近一年共成交3套房，最高209.6万元，单价超3万元/㎡。
目前小区还有3套房源在售，最高210万元。
总结以上，海珠与天河和越秀的交通、生活配套一样完善，但房价相差较大。只要不介意楼层和楼龄，在海珠慢慢淘，还是能找到不少笋盘的。
最后，你还想了解哪些区域的二手房也可以在下方评论区告诉乐居君哦~
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广州乐居
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